Le grand héritage immobilier de la Sardaigne

La transmission entre générations va-t-elle changer la valeur de nos maisons ?

Dans les années à venir, une part importante du patrimoine immobilier européen va changer de génération. Maisons familiales, appartements, résidences de vacances : des biens acquis au fil des décennies seront transmis aux enfants et aux petits-enfants de leurs propriétaires.

Mais hériter d’une maison ne signifie pas nécessairement vouloir la conserver. Et lorsqu’une famille décide de vendre, encore faut-il trouver un acquéreur prêt à en payer le prix espéré.

Qui achètera demain les maisons dont les héritiers ne voudront plus ?

La question se pose en France, en Italie et dans de nombreux pays européens confrontés au vieillissement de leur population, à la diminution de la taille des familles et à l’évolution des modes de vie.

En Sardaigne, elle prend une dimension particulière. L’île conjugue un déclin démographique marqué, une longue histoire d’émigration et un vaste patrimoine de résidences secondaires, souvent détenues par des familles qui vivent ailleurs en Italie ou à l’étranger.

Le renouvellement des générations pourrait progressivement modifier l’offre immobilière. Mais toutes les propriétés ne rencontreront pas la même demande, et toutes ne conserveront pas nécessairement la même valeur.
C’est dans ce contexte que se pose la question de l’héritage immobilier en Sardaigne et de ses conséquences sur le marché.

La grande transmission du patrimoine immobilier européen

Pendant des décennies, la pierre a été l’un des principaux moyens d’accumuler et de transmettre le patrimoine familial en Europe.
Les générations de l’après-guerre ont acheté leur résidence principale, fait construire des maisons et, pour certaines, investi dans des résidences de vacances, dans un contexte économique et démographique très différent de celui d’aujourd’hui. Leurs héritiers n’ont pas nécessairement les mêmes besoins. Ils vivent parfois dans une autre région ou un autre pays, possèdent déjà leur propre logement et entretiennent un rapport différent avec la propriété familiale.

Une maison achetée il y a quarante ans pour réunir les enfants pendant les vacances peut ne plus correspondre à leurs projets. Une résidence construite pour une famille nombreuse peut devenir trop grande, trop coûteuse à entretenir ou trop éloignée de leur lieu de vie.

Certaines de ces maisons resteront dans les familles. D’autres seront rénovées, louées ou transformées. Une partie sera mise en vente. La capacité du marché à absorber cette offre supplémentaire dépendra des territoires. Dans les régions dynamiques, qui attirent habitants et investissements, le renouvellement des propriétaires peut alimenter un marché déjà actif. Dans celles qui perdent leur population, une offre plus abondante risque de rencontrer une demande limitée.

Les régions touristiques présentent une situation différente : leur marché immobilier dépend aussi d’acheteurs venus d’autres régions ou de l’étranger. La Sardaigne se trouve précisément à la rencontre de ces différentes dynamiques. Avec une particularité supplémentaire : une partie de son patrimoine touristique a été constituée par des familles non résidentes dont les enfants seront, eux aussi, les héritiers de demain.

La Sardaigne : moins d’habitants, un patrimoine qui change de génération

Au 31 décembre 2024, la Sardaigne comptait 1 562 381 habitants, soit 8 072 de moins qu’un an auparavant. L’âge moyen atteignait 49,2 ans.
La faiblesse de la natalité accentue cette évolution. Selon les données de l’ISTAT publiées en octobre 2026, le nombre moyen d’enfants par femme est tombé à 0,85 en 2025, contre 0,91 en 2024. La Sardaigne est la seule région italienne où cet indicateur est inférieur à un enfant par femme.
La population ne fait pas que diminuer : sa composition change. Les jeunes générations sont moins nombreuses et, dans de nombreux territoires, une partie d’entre elles quitte l’île pour étudier, travailler ou construire sa vie ailleurs.

Cette évolution touche également le patrimoine immobilier.

Une grande partie des maisons construites ou acquises au cours des décennies passées appartient encore aux générations qui ont accompagné le développement de l’île. Elles seront progressivement transmises à des descendants qui ne vivent pas toujours dans la même commune, ni même dans le même pays.
Cette situation est étroitement liée à l’histoire de l’émigration sarde.
De nombreuses familles installées en Italie continentale, en France, en Allemagne ou ailleurs ont conservé une maison dans leur village d’origine : un lieu où revenir l’été, retrouver les proches et maintenir un lien concret avec leurs racines.
Pour la génération partie vivre ailleurs, cette maison conserve souvent une valeur affective considérable. Ses enfants, qui y ont passé leurs vacances, souhaiteront peut-être la garder. Leurs propres enfants, qui auront grandi ailleurs, n’entretiendront pas nécessairement le même attachement.

À cette évolution s’ajoute un phénomène moins visible.

Avec des familles de plus en plus petites, le patrimoine peut se concentrer entre les mains d’un nombre réduit d’héritiers. Une même personne peut devenir propriétaire, seule ou en indivision, de plusieurs biens provenant de différentes branches familiales, parfois situés dans des régions ou des pays différents.
Posséder plusieurs maisons ne signifie pas vouloir toutes les conserver. L’entretien, la fiscalité et la gestion à distance peuvent conduire à envisager une vente.
Chaque succession ne deviendra pas pour autant une transaction immobilière. Certaines propriétés resteront longtemps dans les familles, même peu utilisées. D’autres ne seront mises en vente que plusieurs années après leur transmission.
Les effets sur le marché seront donc probablement progressifs.

La démographie ne détermine pas à elle seule la valeur des logements. Elle influence néanmoins le nombre de ménages susceptibles de les occuper ou de les acheter.

Une étude publiée par la Banque d’Italie en juillet 2026, consacrée à l’évolution de la population et des prix résidentiels dans les communes italiennes entre 2010 et 2025, met en évidence une relation significative entre ces deux variables.
Selon cette étude, une diminution de 10 % de la population est associée, en moyenne, à une baisse d’environ 7 % des prix immobiliers. Cette relation se manifeste progressivement et apparaît plus marquée dans les zones urbaines et les territoires économiquement développés.

Il ne s’agit pas d’une prévision pour la Sardaigne, encore moins pour chacune de ses localités.
Mais le résultat souligne une réalité économique : à long terme, l’évolution de la demande résidentielle ne peut être dissociée de celle de la population.
Or, en Sardaigne, une partie importante du patrimoine immobilier obéit à une autre logique que celle du logement permanent.

Ensemble de résidences secondaires sur la côte sarde, avec des immeubles résidentiels à proximité de la mer

Les résidences secondaires : l’autre héritage immobilier de la côte

Lorsqu’on évoque les conséquences du déclin démographique en Sardaigne, l’attention se porte naturellement sur les villages de l’intérieur, où la diminution des habitants fragilise parfois les services et la vie économique.

Mais le patrimoine immobilier de l’île présente une autre particularité : le poids des résidences secondaires.
Depuis les années 1960 et 1970, le développement touristique a profondément transformé plusieurs secteurs du littoral.
Des familles venues d’Italie continentale et d’autres pays européens y ont acheté des appartements, des maisons et des villas pour leurs vacances. Beaucoup de ces propriétés sont restées dans les mêmes familles pendant plusieurs décennies.
Aujourd’hui, ce patrimoine entre lui aussi progressivement dans une phase de transmission.

Prenons une maison achetée dans les années 1980 par un couple qui passait chaque été en Sardaigne.

Les enfants ont grandi et construit leur vie ailleurs, parfois à l’étranger. Ils ont leurs propres familles, leurs habitudes de voyage et des contraintes professionnelles différentes. Pour les uns, cette maison restera un lieu de rassemblement auquel ils sont profondément attachés. Pour les autres, elle pourra devenir un bien difficile à gérer, utilisé quelques semaines par an mais coûteux à entretenir toute l’année.
La décision de la conserver ne sera plus aussi évidente que pour la génération qui l’avait achetée.

Le patrimoine touristique constitué par les parents trouvera-t-il, chez leurs enfants, la même volonté de le préserver ?

Aucune donnée ne permet aujourd’hui d’estimer combien de résidences secondaires seront effectivement vendues à la suite de successions.
En revanche, le recensement montre l’importance des logements qui ne sont pas occupés par des résidents permanents dans certaines communes touristiques.
Selon les données ISTAT de 2021, reprises par Nomisma dans une étude réalisée pour la commune d’Alghero qui compare plusieurs communes touristiques du nord de l’île, les logements non occupés par des résidents représentaient:

72,4 % du parc résidentiel à Palau ;
70,8 % à Santa Teresa Gallura ;
46,5 % à La Maddalena.

Ces chiffres doivent être interprétés avec précision. La catégorie statistique comprend les logements vides, mais également ceux occupés uniquement par des personnes non résidentes, notamment les résidences de vacances. Elle ne mesure donc ni le nombre de maisons abandonnées ni celui des propriétés proposées à la vente. Elle montre néanmoins l’importance du patrimoine immobilier dont l’occupation ne dépend pas de la population résidente.

Cette particularité prend une autre dimension lorsqu’on observe l’activité du marché.

Selon les données d’une étude de Nomisma présentée en octobre 2026 sur la demande de logements en Sardaigne, environ 80 % des transactions immobilières régionales se concentrent sur les territoires littoraux, la Gallura représentant à elle seule environ 21,7 % des ventes. Ces chiffres illustrent le contraste entre les territoires qui perdent des habitants et les destinations côtières où la demande reste soutenue par des acquéreurs extérieurs.
Mais ils ne permettent pas de conclure que toutes les résidences secondaires conserveront leur valeur.
La question ne concerne pas uniquement les héritiers sardes ayant quitté leur île. Elle touche aussi les familles françaises, italiennes, allemandes ou d’autres nationalités qui possèdent une résidence secondaire sur la côte.
Leurs enfants seront confrontés aux mêmes choix : conserver, utiliser, louer ou vendre.
Et rien ne garantit que toutes ces propriétés trouveront facilement un nouvel acquéreur.

Qui achètera les maisons que les héritiers ne voudront pas conserver ?

La transmission d’un patrimoine peut augmenter le nombre de propriétés proposées à la vente. Elle ne crée pas automatiquement de nouveaux acheteurs.
Sur la côte sarde, la demande venue d’autres régions italiennes ou de l’étranger constitue un facteur important de soutien au marché. Mais cette demande est sélective. Les acquéreurs internationaux ne recherchent pas indistinctement n’importe quelle propriété proche de la mer. L’emplacement, la vue, l’accessibilité, la qualité architecturale, les espaces extérieurs et l’état du bâtiment influencent directement leur décision.
La possibilité de profiter d’une maison en dehors de la saison estivale peut également compter, notamment pour ceux qui envisagent d’y séjourner plusieurs mois par an ou d’y préparer leur retraite.

Une villa indépendante bénéficiant d’une situation particulièrement recherchée ne s’adresse pas au même public qu’un appartement ancien, sans terrasse et nécessitant d’importants travaux. Ces deux propriétés peuvent pourtant se trouver dans la même commune, voire à quelques centaines de mètres l’une de l’autre. Leur capacité à attirer des acquéreurs peut être très différente.
La question des rénovations accentue cet écart.
De nombreuses résidences construites il y a plusieurs décennies nécessitent aujourd’hui une modernisation des installations, une amélioration de leurs performances énergétiques, une nouvelle distribution des espaces ou des travaux importants.

Les contraintes urbanistiques, cadastrales ou paysagères peuvent compliquer ces interventions et en augmenter le coût.
Pour l’acheteur, le prix affiché n’est donc qu’une partie de l’équation.
Ce qui compte, c’est l’investissement total nécessaire pour disposer d’une propriété correspondant à ses attentes.
Lorsque le prix d’acquisition, augmenté des travaux, se rapproche de celui d’une maison déjà rénovée et mieux située, la comparaison devient décisive.

C’est souvent là qu’apparaît un décalage entre la perception des propriétaires et celle des acquéreurs.

Les héritiers peuvent attribuer à une maison une valeur liée à son histoire familiale, aux souvenirs qu’elle représente ou aux prix observés dans les annonces immobilières. L’acheteur, lui, compare les alternatives disponibles, les dépenses futures et l’adéquation du bien à son projet.
Lorsque ces deux approches divergent, la vente peut prendre du temps.
Le renouvellement des générations pourrait ainsi accentuer les différences entre les propriétés les plus recherchées et celles dont les caractéristiques répondent moins bien aux attentes actuelles.

Vue panoramique de Castelsardo, en Sardaigne, avec ses maisons colorées, son centre historique et la mer — Castelsardo, où patrimoine historique, habitat résidentiel et résidences secondaires coexistent au sein d’un même marché communal.

Castelsardo : plusieurs marchés immobiliers dans une même commune

Castelsardo, sur la côte nord de la Sardaigne, illustre bien cette diversité.

La commune réunit un centre historique au caractère architectural affirmé, des quartiers résidentiels développés au cours du XXᵉ siècle et des secteurs côtiers comme Lu Bagnu, où les résidences secondaires occupent une place importante. Selon les données du recensement ISTAT de 2021, reprises dans les statistiques communales disponibles, Castelsardo comptait 5 818 logements, dont 2 967 non occupés par des résidents, soit 51 % du parc résidentiel.
Là encore, il ne s’agit ni d’un taux de logements abandonnés ni d’une mesure du nombre de biens disponibles à la vente.
Ce chiffre souligne néanmoins la place importante des logements utilisés en dehors de la résidence permanente.
Mais il serait trompeur de considérer l’ensemble du patrimoine immobilier de Castelsardo comme un marché homogène.

Dans le centre historique, l’identité du bourg, les maisons traditionnelles et le caractère des ruelles peuvent séduire des acquéreurs à la recherche d’une propriété authentique. L’accessibilité, le stationnement, la distribution des espaces et les coûts de rénovation peuvent toutefois peser sur leur décision.
Dans les quartiers résidentiels, de nombreuses maisons ont été conçues pour des familles nombreuses et une occupation à l’année. Leur avenir dépendra notamment de la demande locale, de leur état et du coût des éventuels travaux.
À Lu Bagnu, la proximité des plages attire une demande davantage liée à la résidence secondaire, parfois venue de plusieurs pays. Là aussi, la situation exacte, la vue et les espaces extérieurs font la différence.
Ces propriétés appartiennent à la même commune, mais ne répondent pas nécessairement au même marché.

Le passage générationnel pourra concerner toutes ces catégories de biens, sans produire les mêmes effets.
L’exemple de Castelsardo montre pourquoi la notoriété touristique d’une localité ne suffit pas à garantir la valeur future de chacune de ses propriétés.

Le prix affiché ne dit pas tout de la valeur d’un bien

Dans le débat immobilier, l’attention se concentre souvent sur l’évolution des prix.
On observe les hausses, les baisses ou la stabilité des valeurs moyennes, comme si ces indicateurs suffisaient à décrire la situation d’un marché.

Il existe pourtant une autre dimension essentielle : la liquidité immobilière.

La liquidité désigne la capacité d’un bien à trouver un acquéreur dans un délai raisonnable et à un prix correspondant aux conditions réelles du marché.
Deux propriétés peuvent présenter des estimations comparables et connaître des parcours de vente très différents.
La première attire rapidement plusieurs acquéreurs. La seconde reste proposée pendant des mois, voire des années, sans trouver preneur.
Cette différence ne se reflète pas nécessairement dans les prix affichés.
Un propriétaire qui doit vendre rapidement peut accepter une négociation importante.
À l’inverse, une famille ayant hérité d’une maison, sans emprunt à rembourser ni besoin immédiat de liquidités, peut décider d’attendre longtemps plutôt que de revoir son prix.

Une propriété héritée peut ainsi rester sur le marché pendant plusieurs années sans que son prix demandé diminue sensiblement.

La stabilité des annonces ne signifie donc pas nécessairement que l’offre et la demande sont équilibrées.
Elle peut masquer un écart persistant entre les attentes des vendeurs et les montants que les acheteurs sont réellement disposés à payer.
Pour comprendre l’évolution d’un marché, il faut distinguer les prix demandés, les prix effectivement conclus et les délais de commercialisation.

Les moyennes peuvent également donner une image incomplète.

Si les transactions concernent principalement les propriétés les mieux situées et les plus recherchées, le prix moyen des ventes peut rester élevé alors même que les logements moins compétitifs rencontrent davantage de difficultés. C’est ce que l’on appelle un effet de composition : la moyenne reflète aussi les caractéristiques des biens effectivement vendus.

Le renouvellement générationnel pourrait accentuer ces différences.

Si davantage de propriétés héritées arrivent progressivement sur le marché, les acquéreurs disposeront de nouvelles possibilités de comparaison. Les biens présentant des qualités rares conserveront un avantage. D’autres devront se distinguer par leur prix, leur potentiel de rénovation ou leurs conditions de vente.
Il ne s’agit pas d’annoncer une baisse généralisée des prix immobiliers en Sardaigne.
Il s’agit de reconnaître que la capacité à trouver un acquéreur pourrait devenir un critère aussi important que le prix théorique d’une propriété.

Acheter aujourd’hui, en pensant aux générations suivantes

Pour les personnes qui envisagent d’acheter une maison en Sardaigne, ces transformations ne représentent pas nécessairement un risque.
Elles peuvent également créer des opportunités.

Le passage générationnel peut remettre sur le marché des propriétés conservées pendant plusieurs décennies au sein des mêmes familles et favoriser la rénovation d’un patrimoine parfois sous-utilisé.
Mais une acquisition immobilière reste une décision patrimoniale de long terme.
Acheter une résidence en Sardaigne répond souvent à des motivations personnelles : le désir de profiter davantage de l’île, de renouer avec ses origines, de préparer sa retraite ou de créer un lieu où réunir sa famille.
Ces motivations font partie de la valeur d’usage d’une propriété.

La valeur affective et la valeur de marché ne coïncident toutefois pas toujours.

Une maison peut procurer de nombreuses années de satisfaction et se révéler plus difficile à revendre que prévu. C’est pourquoi l’analyse d’une acquisition mérite également de prendre en compte les caractéristiques qui permettront à la propriété de conserver son attractivité. L’emplacement, la qualité de construction, l’accessibilité, les charges d’entretien, la régularité urbanistique et cadastrale ou encore la possibilité d’utiliser le logement toute l’année constituent des éléments importants.

Le coût total de l’opération mérite une attention particulière lorsque la maison nécessite des travaux.

L’acquisition d’une propriété issue d’une succession, notamment lorsqu’elle appartient à plusieurs héritiers, peut également demander des vérifications supplémentaires : titres de propriété, situation successorale, accord des vendeurs et conformité de l’immeuble. Personne ne peut prévoir avec certitude les préférences des acquéreurs dans vingt ans.
Il est néanmoins possible de distinguer les qualités difficilement reproductibles — une situation privilégiée, une vue remarquable, une bonne accessibilité — des caractéristiques qui peuvent devenir obsolètes ou nécessiter des investissements importants.

Une dernière considération nous ramène au phénomène initial.

Celui qui achète aujourd’hui une maison en Sardaigne pour la conserver longtemps sera peut-être, demain, celui qui la transmettra à ses enfants. Et ces derniers pourront avoir d’autres projets.
Une propriété qui conserve de bonnes possibilités d’utilisation, de transformation ou de revente offre donc davantage qu’une éventuelle perspective de plus-value.
Elle laisse aux générations suivantes une liberté de choix.

Quel patrimoine laisserons-nous aux générations futures ?

La Sardaigne s’apprête à connaître une transformation qui ne concerne pas seulement la propriété des maisons, mais aussi leur utilisation et leur place dans les territoires. La transmission entre générations pourra favoriser la rénovation de bâtiments, l’arrivée de nouveaux propriétaires et la remise en circulation d’un patrimoine parfois inutilisé.

Elle pourra aussi révéler les difficultés des propriétés qui ne rencontrent pas une demande suffisante, particulièrement dans les territoires où la population diminue et où les perspectives économiques sont plus limitées.
Toutes les maisons ne connaîtront pas le même avenir.
Certaines resteront dans les familles. D’autres trouveront de nouveaux propriétaires et de nouveaux usages. D’autres encore risquent de rester longtemps sans véritable projet.
L’attractivité de la Sardaigne auprès des acquéreurs italiens et internationaux constitue un atout majeur. Mais elle ne pourra pas remplacer partout la demande locale ni garantir la valeur de chaque propriété.

Ce que vivent aujourd’hui les familles européennes face à la maison de leurs parents, la Sardaigne pourrait le vivre à une échelle particulièrement importante, compte tenu de sa démographie et du poids de ses résidences secondaires. Les familles décideront de conserver ou de vendre. Les acquéreurs choisiront les propriétés adaptées à leurs projets. Et les territoires devront offrir un nouvel avenir à un patrimoine construit au fil des décennies.

Car une maison peut s’hériter, mais sa valeur de marché ne se transmet pas automatiquement avec elle.

Votre projet en Sardaigne, avec une perspective à long terme

Choisir une maison en Sardaigne, c’est trouver un lieu qui vous ressemble, tout en comprenant ce qui pourra préserver son attractivité au fil du temps.

Depuis 2012, j’accompagne exclusivement les acheteurs dans cette réflexion, puis dans la recherche et l’acquisition de leur propriété. Une connaissance personnelle du territoire, une analyse indépendante et la coordination des professionnels compétents permettent de donner à chaque décision des bases solides.

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