Pour de nombreux acheteurs étrangers, la réponse à cette question est surprenante. Le choix du notaire pour un achat immobilier en Italie appartient à l’acquéreur.
Avant d’aborder la question du choix du notaire, il peut être utile de comprendre son rôle dans une transaction immobilière en Italie.
La plupart des acheteurs internationaux qui s’engagent dans un projet immobilier en Sardaigne franchissent les grandes étapes du processus sans véritablement se questionner sur les acteurs qui les entourent. Le notaire, en particulier, est souvent perçu comme une figure imposée. Une étape administrative parmi d’autres. Un rouage du système.
Cette perception est compréhensible. Elle est aussi inexacte.
Le choix du notaire appartient à l’acheteur
En droit italien, c’est l’acheteur qui désigne le notaire et qui en supporte les honoraires.
Ce principe n’est pas une simple habitude de marché. Il s’inscrit dans la logique même du système : celui qui paie choisit.
Pour de nombreux acheteurs étrangers, cette réalité constitue une surprise. Beaucoup découvrent l’existence de ce droit au moment même où la transaction est déjà engagée.
Pourtant, cette possibilité de choisir son notaire représente une protection importante, à condition d’en être conscient et d’en faire usage de manière réfléchie. Cette répartition n’est d’ailleurs pas universelle. En France et en Belgique, l’acheteur désigne également le notaire, mais chaque partie peut mandater le sien sans surcoût. Au Royaume-Uni, il n’existe pas de notaire au sens latin du terme : chaque partie mandate son propre solicitor chargé de défendre ses intérêts. Aux États-Unis, la transaction repose généralement sur une title company. En Allemagne, le notaire est désigné d’un commun accord entre les parties.
L’Italie s’inscrit ainsi dans la tradition notariale latine où le notaire agit comme officier public garant de la légalité de l’acte, tandis que le choix du professionnel et le paiement de ses honoraires reviennent à l’acquéreur.
La suggestion de l’agence : ni systématiquement bonne, ni systématiquement mauvaise
Dans la pratique, beaucoup d’acheteurs acceptent naturellement le notaire proposé par l’agence immobilière.
La situation est parfaitement compréhensible. L’agence connaît déjà le dossier, les échanges sont engagés, et remettre en question cette recommandation peut sembler inutilement complexe.
Dans les zones particulièrement actives auprès d’une clientèle internationale — ce qui est le cas d’une grande partie du nord de la Sardaigne — les agences spécialisées travaillent depuis de nombreuses années avec des notaires habitués aux dossiers impliquant des non-résidents. Dans ce contexte, la recommandation de l’agence n’est pas un signal négatif.
Elle mérite simplement d’être examinée avec discernement. Dans des secteurs moins exposés à une clientèle internationale, un notaire peut être parfaitement compétent pour gérer des transactions locales tout en ayant moins d’expérience des problématiques spécifiques aux acheteurs étrangers : fiscalité internationale, procurations établies à l’étranger, documents apostillés ou coordination de plusieurs intervenants situés dans différents pays.
La question n’est donc pas de refuser la suggestion. Elle consiste à vérifier qu’elle correspond réellement aux besoins du projet.
Ce que le choix du notaire dit d’un projet
Beaucoup d’acquéreurs internationaux consacrent des semaines, parfois des mois, à comparer les localités, les vues mer ou les caractéristiques des propriétés qu’ils envisagent. Ils consacrent généralement beaucoup moins d’attention aux professionnels qui vont pourtant encadrer l’ensemble de la transaction.
À mesure que le projet avance, la qualité de cet accompagnement devient souvent plus déterminante que la qualité de l’annonce immobilière elle-même.
Les questions liées à la conformité urbanistique, aux procurations, à la fiscalité internationale ou à la coordination des différents intervenants n’apparaissent jamais dans les photographies d’un portail immobilier. Elles influencent pourtant directement la fluidité du processus et la capacité d’un acheteur à prendre des décisions éclairées.
Choisir son notaire revient donc moins à sélectionner un prestataire administratif qu’à structurer l’environnement dans lequel la transaction va se dérouler.
Ce que signifie concrètement choisir le bon notaire
Choisir un notaire, ce n’est pas seulement exercer un droit. C’est sélectionner l’un des principaux interlocuteurs d’un projet immobilier à l’étranger.
Plusieurs critères méritent une attention particulière.
L’expérience avec les acheteurs non-résidents. Un dossier international n’est pas un dossier local traduit dans une autre langue. Il implique des vérifications supplémentaires, des délais de coordination plus longs et une compréhension précise des obligations propres aux non-résidents. Un notaire habitué à ce type de transaction anticipe ces contraintes — il ne les découvre pas en cours de route.
La capacité à communiquer avec l’acheteur. La loi italienne exige que l’acquéreur comprenne pleinement la portée juridique de l’acte qu’il signe. Lorsqu’il ne maîtrise pas l’italien, l’intervention d’un interprète officiel peut être requise. Certains notaires intègrent naturellement cette réalité à leur pratique. D’autres beaucoup moins. Ce point n’est pas une question de confort — c’est une condition de validité de l’acte.
La maîtrise des procurations. Pour les acheteurs qui ne peuvent pas se déplacer à chaque étape, la procuration notariale constitue un outil courant et parfaitement légal. Sa mise en œuvre exige toutefois une coordination rigoureuse, notamment lorsque les documents doivent être établis à l’étranger puis apostillés. Tous les notaires ne gèrent pas ces situations avec la même aisance.
La transparence des honoraires. Depuis la libéralisation des tarifs notariaux en Italie, les honoraires ne sont plus fixés par un barème national. Ils dépendent notamment de la valeur du bien et de la complexité du dossier. Un notaire sérieux fournit un devis détaillé avant toute intervention. C’est la norme — pas un avantage.
La disponibilité. Une transaction internationale implique des échanges à distance, des traductions, des documents provenant de plusieurs juridictions et des délais difficiles à synchroniser. La disponibilité du notaire devient alors un élément déterminant du bon déroulement du projet.
Une question de méthode plus que de formalité
Le notaire n’a pas besoin d’être situé à proximité du bien. En Italie, un notaire peut recevoir un acte portant sur un bien situé n’importe où sur le territoire national. La proximité géographique constitue donc rarement un critère pertinent.
Ce qui compte réellement, c’est l’adéquation entre le profil du dossier et l’expérience du professionnel choisi. La question n’est donc pas seulement de savoir qui choisit le notaire. Elle consiste aussi à comprendre pourquoi ce choix mérite davantage d’attention qu’il n’en reçoit généralement.
Beaucoup d’acheteurs consacrent des mois à chercher le bon bien.
Peu consacrent le temps nécessaire à choisir les professionnels qui vont les accompagner.
Pourtant, une propriété peut être remplacée par une autre.
Une opportunité manquée finit souvent par être oubliée.
Une erreur dans le processus peut avoir des conséquences qui l’accompagnent bien au-delà de la transaction.
Lorsqu’un projet immobilier se déroule à plusieurs milliers de kilomètres, la qualité des interlocuteurs qui l’entourent devient parfois aussi importante que le bien lui-même.